Rynek magazynowy przeżywa prawdziwy rozkwit i bije kolejne rekordy. W pierwszym półroczu 2018 roku padły aż trzy. Deweloperzy ukończyli wówczas 734 tys. mkw., a całkowite zasoby powierzchni magazynowej przekroczyły 14,3 mln mkw. To oznacza wzrost o 21% rok do roku – wynika z raportu „Marketbeat. Rynek magazynowy w Polsce”, opracowanego przez Cushman & Wakefield Polska.
Dane płynące z rynku nadal są optymistyczne. Trzeci kwartał 2018 r. pokazał, że rynek magazynowy w Polsce nie zamierza się zatrzymać. Według danych firmy JLL, na koniec trzeciego kwartału zasoby magazynowe w Polsce przekroczyły 14,9 mln mkw. W III kw. 2018 r. oddano do użytku 676 tys. mkw. To więcej niż powierzchnia oddana do użytku w całym 2016 r. W budowie są kolejne 2 mln 68 tys. mkw. powierzchni. Polskie zasoby powierzchni magazynowej, wynoszące prawie 15 mln mkw., już są zbliżone do hiszpańskich (tam zajmują 15,5 mln mkw.). Daleko w tyle pozostawiamy już natomiast sąsiadujące z nami Czechy i Słowację, posiadające odpowiednio ok. 7,6 mln i 2,4 mln mkw. powierzchni magazynowej.
Jak pokazują dane firmy doradczej CBRE, w trzech pierwszych kwartałach 2018 r. popyt na powierzchnię magazynową wzrósł o 13% w porównaniu z analogicznym okresem roku poprzedniego i wyniósł 3,1 mln mkw. Największe zapotrzebowanie widoczne było w Polsce centralnej, regionie Warszawy oraz na Górnym Śląsku. Wśród najemców najwięcej jest firm z obszarów handlu elektronicznego i sektora logistycznego. To branże, które dokonały największych transakcji najmu w III kwartale 2018 r.
– Wzrost gospodarczy w naszym kraju – zwiększający się popyt, rosnące zakupy, rozwój sprzedaży internetowej – napędza bezpośrednio rynek magazynowy. Nie bez znaczenia jest również liczba inwestycji zagranicznych. Jesteśmy obecnie w punkcie szczytowym tej hossy. W 2019 roku nie spodziewamy się dużej zmiany na rynku. Dobra passa jeszcze potrwa, a rok 2018 był rekordowy pod względem aktywności deweloperów i inwestorów oraz popytu ze strony najemców – mówi Beata Hryniewska, szef Działu Powierzchni Magazynowych i Logistyki CBRE.
Eksperci zgodnie przyznają, że coraz większe zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe w dużej mierze wynikać będzie z dynamicznego wzrostu obrotów w branży e-commerce.
Jak wynika z raportów, zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe (…) stale rośnie, a koniunktura pokazuje, że ten trend utrzyma się jeszcze przez
długi czas.
Magazyny
dla e-commerce – bliżej centrów miast
Dynamiczny rozwój rynku e-commerce powoduje, że na znaczeniu w Polsce zyskuje tzw. logistyka miejska. Deweloperzy widzą potencjał w mniejszych obiektach magazynowych, położonych w pobliżu dużych miast. Takie przestrzenie dają możliwość szybkiej realizacji zamówień, co jest szczególnie ważne dla rozwijającego się sektora handlu elektronicznego. Tego typu obiekty powstają w Warszawie, we Wrocławiu, w Szczecinie oraz Gdańsku.
Dla przykładu, firma 7R SA, w ramach programu City Flex Last Mile Logistics, tworzy w całym kraju sieć składającą się z kilkunastu magazynów typu Small Business Unit (SBU). Budynki mają od 8 do 15 tys. mkw. i powstaną m.in. w: Szczecinie, Gdańsku, Łodzi, Warszawie, Krakowie, Gliwicach i Katowicach. Podobne plany mają również pozostali deweloperzy działający na rynku.
Postępująca automatyzacja
Innym trendem, w kierunku którego zmierzają wszystkie nowo powstałe magazyny, jest automatyzacja. Firmy zaczęły w nią inwestować z tych samych powodów, dla których więcej automatycznych linii produkcyjnych zaczęło się pojawiać w zakładach produkcyjnych. Z jednej strony rosną koszty pracy i coraz trudniej jest pozyskać nowych pracowników, z drugiej tanieją najnowsze rozwiązania technologiczne.
Jeden z najbardziej zautomatyzowanych magazynów w Polsce posiada Amica, producent sprzętu AGD. W magazynie wysokości kilkunastopiętrowego budynku znajduje się 26 tys. miejsc paletowych, mogących pomieścić 230 tys. urządzeń dużego AGD. W pełni zautomatyzowany system sterowania obsługiwany jest tylko przez jedną osobę. Towar jest przenoszony przez pięć 44-metrowych ruchomych ramion. W obiekcie nie ma tradycyjnych wózków widłowych, a światło jest wyłączone, gdyż roboty nie potrzebują oświetlenia.
Nowoczesne rozwiązania z zakresu automatyki stosowane są także w magazynach budowanych przez firmę 7R SA. Znalazły się m.in. w 7R Park Gdańsk. Jeden ze znajdujących się tam obiektów wyposażono w automatyczną linię transportu wewnętrznego, a także w system techniki przeładunkowej. Wszystkie nowoczesne magazyny 7R są wyposażane w szereg rozwiązań mających na celu usprawnienie działania magazynu i lepszą koordynację pracy, ale również prowadzących do ograniczenia kosztów eksploatacyjnych.
Zautomatyzowany magazyn uruchomił także Ciech, jeden z największych polskich koncernów chemicznych. Na regałach wysokości sześciu pięter, obsługiwanych przez automatyczne wózki satelitarne, może znajdować się nawet 13 tys. palet. Każda z nich ma unikalny numer, umożliwiający jej szybkie zlokalizowanie i sterowanie ruchem. Naczepa typu TIR może być załadowana w niecałe pół godziny. Dzięki temu magazyn może opuścić nawet ponad 100 załadowanych ciężarówek dziennie.
Rynek nabiera rozpędu
Jak wynika z raportów, zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe, szczególnie wysokiego składowania, stale rośnie, a koniunktura pokazuje, że ten trend utrzyma się jeszcze przez długi czas. Suma inwestycji w nieruchomości w pierwszych trzech kwartałach 2018 r. wyniosła 1,1 mld euro – to prawie tyle samo, co w całym 2017 roku. Całkowity wolumen transakcji magazynowych w 2018 r. był rekordowy.
– Znakomite wyniki po stronie popytowej oraz optymistyczne prognozy w tym zakresie pozostają główną siłą napędową polskiego rynku magazynowego. Za rosnące zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe i wyspecjalizowane usługi logistyczne odpowiadają przede wszystkim: dobra koniunktura gospodarcza, wzrost konsumpcji oraz dynamiczny rozwój branży e-commerce – uważa Joanna Sinkiewicz, partner, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych w Cushman & Wakefield Polska.
Jak mówi, Polska zyskuje na znaczeniu jako największy ośrodek logistyczny regionu centralnej Europy dzięki strategicznej, centralnej lokalizacji, która umożliwia sprawną dystrybucję w skali międzynarodowej.
– Mimo wyzwań w postaci rosnących kosztów realizacji inwestycji oraz ograniczeń związanych z rynkiem pracy, szczególnie w głównych lokalizacjach magazynowych, stabilna sytuacja po stronie podażowej i duże zainteresowanie inwestorów polskim rynkiem pozwalają spokojnie patrzeć na najbliższe miesiące – dodaje Sinkiewicz.
Zagraniczni inwestorzy napędzają popyt
Według najnowszego raportu międzynarodowej firmy doradczej Savills, nieruchomości przemysłowe i magazynowe w Polsce są coraz atrakcyjniejsze dla inwestorów zagranicznych. Świadczy o tym wzrost łącznego wolumenu transakcji inwestycyjnych w tym sektorze średnio o 20% w ostatnich trzech latach. Jak wynika z raportu „Think outside the Big Box: Rynek inwestycyjny w sektorze nieruchomości magazynowych i przemysłowych w Polsce”, w 2017 r. inwestorzy ulokowali w sektorze nieruchomości logistycznych rekordowe 41 mld euro. W Polsce ubiegły rok był trzecim z kolei, w którym nastąpił systematyczny wzrost obrotów w sektorze nieruchomości magazynowych i przemysłowych. Na koniec czerwca 2018 r. wolumen transakcji inwestycyjnych wyniósł 337,8 mln euro. Był to najlepszy w historii wyniki tego sektora w Polsce w pierwszym półroczu.
– Obserwujemy niezwykle dynamiczny rozwój rynku nieruchomości logistycznych, który napędzany jest głównie przez dwucyfrowe wzrosty w branży e-commerce i dążenie do zagwarantowania możliwie jak najszybszych dostaw. To z kolei stymuluje popyt na nowoczesną powierzchnię i w dużym stopniu przyczynia się do rosnącej popularności nieruchomości magazynowych i przemysłowych na rynku inwestycyjnym – mówi Tomasz Buras, dyrektor zarządzający oraz dyrektor działu Doradztwa Inwestycyjnego Savills.
Zainteresowanie inwestorów nieruchomościami magazynowymi i przemysłowymi w Polsce może wynikać także z faktu, że Polska jest pierwszym od niemal dekady krajem, który awansował w indeksie FTSE Russell do grona rynków rozwiniętych. Dzięki temu od września 2018 r. Polska jest w grupie 25 najbardziej rozwiniętych gospodarek świata, do których zaliczane są m.in.: USA, Wielka Brytania, Niemcy, Francja, Japonia i Australia. Polsce udaje się przejmować od Europy Zachodniej dużą część produkcji. W pierwszej połowie 2018 r. łączna wartość eksportu wyniosła 107,2 mln euro (5-procentowy wzrost w porównaniu z poprzednim rokiem).
Eksperci są zgodni, że rynek magazynów wielkopowierzchniowych w Polsce znajduje się w czasie największego rozkwitu i odnotowuje najlepsze wyniki w historii. Dobra koniunktura i wysoki popyt są motorem napędowym nowych inwestycji w tym sektorze i nic nie wskazuje na to, żeby ten trend miał się w najbliższym czasie zmienić. Rekordy, które padają na rynku nowoczesnych powierzchni magazynowych w Polsce, są najlepszym potwierdzeniem stabilnego, dynamicznego rozwoju branży w naszym kraju.
