W tym roku 7R będzie obchodzić dziesiąte urodziny. Planował pan z tej okazji pobić rekord dziesięciu magazynów rocznie. Uda się?
Tomasz Lubowiecki, prezes 7R: Jest to dla nas wyzwanie. W ubiegłym roku wybudowaliśmy i oddaliśmy do użytku siedem obiektów, przeszliśmy do ligi deweloperów ogólnopolskich i sądzę, że w tym roku również mamy szansę wykonać nasz plan.
Jesienią planujecie uruchomienie pierwszych magazynów typu City Flex. Jak długo pracowaliście nad koncepcją sieci miejskich magazynów, którą zamierzacie stworzyć?
Pracę nad programem zaczęliśmy pół roku temu. Kupiliśmy już sześć działek, m.in. w Szczecinie, w Łodzi i w Siemianowicach Śląskich. W Gdańsku obiekt został skomercjalizowany w ciągu dwóch tygodni, a w Sosnowcu modernizujemy nasz istniejący small business unit. Pozostałe lokalizacje są w trakcie negocjacji. W ciągu 24 miesięcy chcemy uruchomić od 10 do 14 City Fleksów w całym kraju.
Czy każdego City Fleksa będziecie wyposażać w cross–docki?
To, co nas wyróżni na rynku, to głębokość magazynów. Będą miały one 48 metrów, tymczasem klasyczny big box liczy 96 metrów. Cross–docki będziemy budować na życzenie klienta, jeśli działka na to pozwoli. Najważniejsza jest lokalizacja, ponieważ chodzi o grunty w miastach, a te bardzo trudno kupić.
Jako pierwsi na rynku tworzycie sieć miejskich magazynów. Wielu deweloperów myślało o podobnej działalności, ale nikt nie stworzył całego programu. Będziecie pionierami?
Chcielibyśmy być pionierami. Traktujemy ten program jako wyzwanie, ale chcemy się też wyróżnić. City Fleksy pojawią się w miastach, w dobrych lokalizacjach, więc staną się też naszą wizytówką. Znani jesteśmy z tego, że design naszych magazynów nie jest sztampowy i tę zaletę wykorzystamy również w architekturze City Fleksów.
Gdzie pojawią się pierwsze City Fleksy?
W Szczecinie, w Łodzi i Gdańsku. Pracujemy również intensywnie nad lokalizacjami w całym kraju, tak aby w krótkim czasie móc stworzyć całą sieć. W niektórych miastach działają pojedyncze small business unity, ale one są przeważnie w starych budynkach i nie można ich porównywać do standardu, który my zaproponujemy w City Fleksach. Wszystkie obiekty będą certyfikowane w systemie BREEAM.
Warszawa też jest trudnym rynkiem, bo już się w niej pojawiają miejskie magazyny…
Warszawa jest właściwie nieograniczonym rynkiem dla takich projektów. Widzimy miejsce dla co najmniej pięciu City Fleksów w stolicy. Bylibyśmy szczęśliwi, gdybyśmy mogli już w pierwszym etapie dostarczyć taką ilość obiektów, ale pewnie będzie to trudne. Ze względu na koszt zakupu gruntów w dobrych miejskich lokalizacjach, czynsze w City Fleksach będą o około 15-20 proc. wyższe niż w klasycznych big boxach. Oczywistą lokalizacją w stolicy jest Okęcie, ale chcielibyśmy być też na Pradze i na północy miasta.
Kim są Wasi klienci?
Duże podmioty. Rozmawiamy na przykład z firmą zajmującą się sprzedażą internetową od razu o trzech lokalizacjach. To znaczy, że nasz pomysł, by w ramach programu City Flex najemca mógł podpisać jedną wspólną umowę na wynajem powierzchni w kilku magazynach, już zdaje egzamin.
Jakie miasta są interesujące dla City Fleksów?
Wszystkie dawne ośrodki wojewódzkie. W końcu w każdym z nich działają największe firmy kurierskie. Na przykład w Słupsku niedługo rozpoczniemy realizację projektu typu big box dla dużego klienta, ale już widzimy, że to miasto ma też potencjał na City Fleksa, choć nie jest to największy ośrodek. Będziemy na pewno szukać tam działki bliżej centrum.
Czy szukacie nisz na ścianie wschodniej?
Widzimy potencjał również w tej części kraju. Buduje się tam drogi i jest lepszy dostęp do pracowników. Lublin przez chwilę był popularny wśród deweloperów magazynowych, potem dobra passa minęła. Uważam, że to jest przyszłościowy kierunek, podobnie jak Białystok czy Kielce. Mamy również projekt w Rzeszowie i sądzę, że to bardzo dobra lokalizacja. Nie grozi nam falstart – już nadszedł czas, żeby tam inwestować. To bardzo prężne i dobrze zarządzane miasto.
Ale interesujecie się też stroną zachodnią?
Tam też są nieoczywiste lokalizacje, które dynamicznie się rozwijają, jak choćby Bolesławiec, w pobliżu którego chce się ulokować Amazon. My planujemy park logistyczny we Wrocławiu. Mamy już działkę.
Czy budujecie spekulacyjnie?
Z siedmiu obiektów wybudowanych w ubiegłym roku dwa powstały na zamówienie koncernów: Teekanne i Velvet. Pięć pozostałych w zasadzie budowaliśmy spekulacyjnie, ponieważ zaczynaliśmy z 30-procentowym poziomem komercjalizacji. Każdy z nich w momencie oddawania do użytkowania był wynajęty w stu procentach. Zatem spekulacja nie jest groźna, ponieważ rynek jest chłonny, zwłaszcza w dobrej lokalizacji.
ROZMAWIAŁA: Grażyna Kuryłło, propertynews.pl
