Magazyny jak spod igły

Magazyny jak spod igły
Szyte na miarę obiekty magazynowe z każdym kwartałem zyskują na popularności. Dobrze dopasowany do potrzeb przedsiębiorstwa budynek jest coraz częściej ważnym elementem budowania przewagi konkurencyjnej firmy.

W ciągu ostatniego dziesięciolecia rynek magazynowy zmieniał się bardzo dynamicznie. Po kryzysie gospodarczym w 2008 r. deweloperzy z dużą dozą ostrożności zaczęli podchodzić do budowy nowych magazynów bez podpisanych wcześniej umów najmu, choćby na część planowanej powierzchni. W wyniku tego na rynku zaczęły królować obiekty określane mianem BTS (build to suit) – realizowane na zamówienie konkretnych klientów. Często jednak były to standardowe magazyny, bez specjalnych dodatkowych rozwiązań i udogodnień, a wyróżniały się głównie tym, że ich realizacja rozpoczynała się dopiero po podpisaniu umowy przednajmu z jednym lub kilkoma najemcami. Wraz z systematycznie poprawiającą się sytuacją na rynku w kolejnych latach deweloperzy coraz odważniej zaczęli podchodzić do budowy magazynów spekulacyjnych. Tak jest do dziś. Tylko w 2018 r. rynek magazynowy wzbogacił się o 2,2 mln mkw. Natomiast całkowity popyt odnotowany w ubiegłym roku wyniósł 4,2 mln mkw. Nowe umowy stanowiły aż 76 proc. wszystkich transakcji, z czego 17 proc. przypadło na obiekty BTS.
Na przestrzeni lat zmieniło się również podejście do magazynów szytych na miarę. Powstające dziś obiekty są zupełnie odmienne od tych, które powstawały dziesięć lat temu. Zwykle są to specjalistyczne budynki dostosowane do potrzeb najemców, zarówno jeśli chodzi o ich wielkość, lokalizację, zastosowane rozwiązania techniczne, jak i wszelkie inne udogodnienia, których oczekuje klient. Dziś realizacja magazynu skrojonego na miarę jest poniekąd symbolem statusu firmy. Dysponujące dużymi środkami finansowymi przedsiębiorstwa nie wahają się przed inwestowaniem w dedykowane budynki magazynowe. Rynek obiektów BTS napędzają obecnie rosnące wymagania techniczne i biznesowe najemców, a nie obawy przed niepowodzeniem inwestycji (tak jak miało to miejsce przed dziesięcioma laty).

7R Park Kraków

BTS dla każdego

BTS jest dobrym wyjściem dla każdego klienta, który potrzebuje magazynu w nietypowej lokalizacji – poza miejscami uważanymi za typowe rynki logistyczne – i dla każdego, kto potrzebuje niestandardowego obiektu. Obecnie na obiekty szyte na miarę najczęściej decydują się firmy produkcyjne, sieci handlowe oraz branża e-commerce. W odróżnieniu od typowych obiektów magazynowych realizacja obiektu dedykowanego pozwala na maksymalne i optymalne wykorzystanie dostępnej powierzchni oraz dopasowanie jej do prowadzonych operacji.
Z punktu widzenia dewelopera realizacja obiektu BTS jest opłacalna, kiedy ma on minimum 10 000 mkw. Ograniczenia maksymalnej wielkości właściwie nie istnieją i jak pokazują ostatnie lata – firmy, zwłaszcza sieci handlowe i branża e-commerce, coraz częściej decydują się na powierzchnie przekraczające nawet 100 000 mkw. Tego typu magazyny pełnią zwykle funkcję głównych centrów dystrybucyjnych.
Kolejnym czynnikiem, istotnym z punktu widzenia inwestora, jest długoletnia umowa – minimalny czas trwania najmu obiektu szytego na miarę wynosi średnio 7–10 lat, choć zdarzają się też dłuższe – nawet 25-letnie umowy.

Magazyny dla e-commerce

Magazyny BTS to rozwiązanie przede wszystkim dla firm o stabilnej działalności i długiej perspektywie biznesowej. Mniejsze i średnie przedsiębiorstwa z branży e-handlu rzadziej są gotowe na podjęcie zobowiązania w postaci wieloletniej umowy najmu. Potrzebują większej elastyczności, aby w razie zmiany sytuacji móc zdecydować się na mniejszą lub większą niż dotychczas powierzchnię. Dlatego też częściej wybierają obiekty spekulacyjne. Działając w obiektach typu multi-tenant, mają krótszą perspektywę inwestycyjną. Powierzchnia magazynowa jest bardziej standardowa, ale może być w pewnym stopniu zaadaptowana do ich potrzeb. 7R realizuje magazyny spekulacyjne, które na potrzeby najemców z branży e-handlu są specjalnie dostosowane, m.in. pod kątem nośności posadzki, wysokości budynku czy możliwości zbudowania antresoli.

Branża e-commerce jest jedną z najbardziej wymagających. Dla tej grupy najemców przystosowane do szybkiej dystrybucji obiekty wyposażane są w sortery, większą niż standardowo liczbę bram dokujących oraz antresole umożliwiające powiększenie przestrzeni składowania towarów i przyspieszenie procesu kompletacji wysyłek niepełnopaletowych. Budowa antresoli wiąże się także z dodatkowymi wymaganiami związanymi z przepisami bezpieczeństwa – magazyny wyposażane są w systemy tryskaczy gwarantujące ochronę przeciwpożarową czy dźwiękowe systemy ostrzegawcze zapewniające skuteczną komunikację w przypadku zagrożenia. Antresola musi być odpowiednio przymocowana do podłoża, co wiąże się z dodatkowym wzmocnieniem posadzki. Zapewnione muszą być też odpowiednie drogi ewakuacji.
Jednym z przykładów takiej inwestycji jest magazyn o powierzchni 41 000 mkw. dla Answear.com
(lidera wśród sklepów internetowych z branży modowej), który powstał na terenie 7R Park Kraków. Magazyn został w pełni dostosowany do potrzeb klienta. Część obiektu jest wyższa, co pozwoliło na budowę wielopoziomowej zabudowy regałowej w postaci antresoli. Umożliwia ona zwiększenie powierzchni składowania i kompletację towarów z różnych grup asortymentowych. Wyposażenie obejmuje także system przenośników i sorterów, które znacznie usprawniają pracę. Nowoczesna infrastruktura i wprowadzone rozwiązania pozwolą klientowi umacniać przewagę w konkurencyjnej branży e-commerce.
Branża e-commerce jest zgodnie wskazywana przez ekspertów rynkowych jako ta, która wciąż będzie potrzebować dużych obiektów BTS. Do tej pory sektor e-commerce był na tyle niestabilny, że najemcom trudno było oszacować jak duże będą wzrosty, a co za tym idzie, jak duża powierzchnia magazynowa będzie potrzebna. Obecnie coraz więcej klientów e-commerce decyduje się na budynki dedykowane i wyjście z logistyki kontraktowej na własne operacje. Oznacza to, że w najbliższej przyszłości może się zmieniać struktura zawieranych umów najmu – klienci e-commerce będą podpisywać umowy bezpośrednio z deweloperami i w swoich obiektach będą zlecać prowadzenie operacji logistycznych wyspecjalizowanym firmom.

Dziś realizacja magazynu skrojonego na miarę jest poniekąd symbolem statusu firmy. Dysponujące dużymi środkami finansowymi przedsiębiorstwa nie wahają się przed inwestowaniem w dedykowane budynki magazynowe.

Wspólny mianownik

Kolejną branżą, która bardzo często potrzebuje dedykowanych powierzchni magazynowych, jest szeroko rozumiana produkcja. Choć w zależności od tego, co dana firma wytwarza, szczegółowe wymagania co do wyglądu i rozwiązań wprowadzonych w obiekcie będą inne. Są pewne elementy, które można wskazać jako wspólne dla niemal wszystkich obiektów produkcyjnych – m.in.: doświetlenie światłem dziennym, bardziej efektywne systemy ogrzewania oraz większa izolacja termiczna budynku. Ponadto firmy produkcyjne zwracają coraz większą uwagę na dostępność pracowników w danym regionie. Często ten czynnik ma dla nich kluczowe znaczenie przy decyzji o realizacji dedykowanego obiektu.
Przykładem tego typu inwestycji jest zrealizowany przez 7R ponad dwa lata temu BTS dla producenta herbaty – firmy Teekanne. Obiekt, który powstał na terenie 7R Park Kraków, jest największym zakładem produkcyjnym firmy w Polsce. Oprócz części produkcyjnej w budynku znajdują się również powierzchnia magazynowa i biurowa oraz zaplecze socjalne dla pracowników. Budynek o powierzchni 6 000 mkw. został zrealizowany wedle standardów, które obowiązują w zakładach produkcyjnych firmy w całej Europie. Fabryka Teekanne umożliwia prowadzenie szeregu procesów logistycznych związanych z wytwarzaniem herbaty, poczynając od produkcji, przez mieszanie, aromatyzowanie, po sortowanie i pakowanie herbaty w torebki. Innowacją w polskiej fabryce są maszyny nowej generacji, których zainstalowanie nie było możliwe w poprzedniej lokalizacji, a które są dużo wydajniejsze niż dotychczasowy park maszynowy. Pozwalają one m.in. na produkowanie opakowań w nowym rozmiarze, bez zastosowania folii. Powiększone opakowania wytwarzane na linii Perfecta podnoszą widoczność produktów na sklepowej półce oraz poprawiają komfort użytkowania. Maszyna Perfecta pozwala na produkcję nawet 350 dwukomorowych torebek herbaty na minutę. W fabryce jest także maszyna Constanta, która, działając w podobnym systemie, wytwarza maksymalnie 140 torebek na minutę. Podkrakowską fabrykę Teekanne może opuścić nawet 1,3 mld torebek herbaty rocznie.
Zapotrzebowanie na BTS-y jest coraz większe. Klienci dostrzegają, jak, przy bardzo dynamicznym rynku i walce o klienta, ważny jest produkt i jego cena. Aby móc rywalizować, trzeba często obniżać cenę, a żeby to zrobić, konieczna jest optymalizacja wielu innych procesów, jak np. kosztów transportu i magazynowania. Taką możliwość daje zmiana lokalizacji i realizacja dedykowanego magazynu – zwłaszcza jeśli jest to rozpatrywane w perspektywie długofalowej. Wszystko to sprawia, że BTS-y jeszcze długo będą się cieszyć popularnością.

TEKST: Marta Białowąs

Written By
More from admin

W gronie ekspertów

Za nami VIII edycja Property Forum – konferencji, która od lat przyciąga...
Czytaj dalej